Związek Powiatów Polskich zgłosił obszerny pakiet uwag do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (numer w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD313). Dokument zawiera piętnaście szczegółowych uwag merytorycznych oraz jedną uwagę dotyczącą oceny skutków regulacji.

Uwagi ogólne

Brak regulacji zasad doręczania pism

Związek Powiatów Polskich wskazuje, że projekt wprowadza szereg czynności i procedur opartych na terminach oraz skutkach braku reakcji strony – w tym utratę roszczenia o zawarcie umowy najmu, obowiązek opróżnienia lokalu, sankcje za niezłożenie dokumentów czy skutki braku odpowiedzi na ofertę. Dotyczy to w szczególności projektowanych art. 18b (oferta najmu po śmierci najemcy), art. 21b (wezwania do oświadczeń i ich skutki) oraz art. 21c (żądanie deklaracji dochodowej, wezwania do dokumentów, wypowiedzenia czynszu).

Organizacja zwraca uwagę, że akt w żadnym miejscu nie reguluje zasad doręczania pism w sprawach dotyczących mieszkaniowego zasobu gminy ani momentu uznania doręczenia za skuteczne. Jest to poważna luka, która w praktyce może paraliżować stosowanie nowych przepisów.

W realiach gminnych nieuchronnie będą pojawiać się przypadki nieodebrania korespondencji, zmiany adresu bez poinformowania gminy czy celowego unikania doręczeń. Bez jednoznacznych reguł dotyczących fikcji doręczenia, doręczeń zastępczych czy potwierdzenia odbioru każda z tych sytuacji przerodzi się w spór o to, czy strona została skutecznie zawiadomiona.

Związek postuluje wprowadzenie do ustawy jednoznacznych regulacji dotyczących sposobu doręczania pism w sprawach dotyczących mieszkaniowego zasobu gminy, obejmujących co najmniej: moment uznania doręczenia za skuteczne, fikcję doręczenia po upływie ustawowego terminu, zasady doręczeń zastępczych oraz relację do przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Konieczność zdefiniowania pojęcia „stałego zamieszkiwania"

Organizacja wskazuje, że zasadnym wydaje się w przedmiocie procedowanego projektu zdefiniowanie pojęcia „stałego zamieszkiwania". W orzecznictwie termin ten został określony jako zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, przy czym ten stan musi trwać do chwili śmierci najemcy.

Związek Powiatów Polskich zauważa, że samo sformułowanie „stałe zamieszkiwanie" jest pojęciem nieostrym i stwarza ryzyko powstawania wątpliwości interpretacyjnych, a w konsekwencji – nadużyć. Dla jednej osoby stałe zamieszkiwanie może oznaczać okres roku czy miesiąca, ktoś inny może twierdzić, iż zamieszkuje w lokalu stale od dwóch tygodni.

Organizacja postuluje wprowadzenie jasno sprecyzowanego wymogu stałego zamieszkiwania z najemcą przez konkretny okres, co ograniczy nadużycia osób bliskich, które faktycznie nie zamieszkiwały z najemcą w sposób stały, a które do lokalu wprowadziły się bezpośrednio przed jego śmiercią, aby uzyskać możliwość wstąpienia w stosunek najmu.

Wybrane uwagi szczegółowe

Zakres uprawnień do udostępniania lokalu

Związek proponuje rozszerzenie przesłanek żądania udostępnienia lokalu również o przypadki jego dewastacji lub porzucenia, gdyż zagrożenie sanitarne lub przeciwpożarowe nie zawsze obejmuje sytuacje rażącego niszczenia mienia czy faktycznego opuszczenia lokalu przez lokatora.

Organizacja wskazuje również na konieczność określenia minimalnego standardu proceduralnego wejścia do lokalu. Uprawnienie to ingeruje w sferę miru domowego, dlatego powinno być obwarowane jasnymi zasadami, w szczególności obowiązkiem uprzedniego wezwania i wyznaczenia terminu (z wyjątkiem awarii nagłej).

Podwyższone odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu

Związek postuluje wykreślenie przepisu lub jego istotną modyfikację. Organizacja argumentuje, że projektowany przepis nie spełni zakładanej funkcji dyscyplinującej, a jego wprowadzenie przyniesie skutki odwrotne do zamierzonych.

Najczęstszą przyczyną utraty tytułu prawnego do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego jest zadłużenie czynszowe. Osoby, które dotychczas nie regulowały czynszu w podstawowej wysokości, z bardzo wysokim prawdopodobieństwem nie będą uiszczały odszkodowania w kwocie trzykrotnie wyższej. Dług będzie zatem narastał trzykrotnie szybciej niż dotychczas.

W razie nieuwzględnienia propozycji wykreślenia przepisu, Związek wskazuje, że podwyższone odszkodowanie powinno dotyczyć osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego oraz osób, którym wypowiedziano najem z powodu niezamieszkiwania lub posiadania innego lokalu – czyli sytuacji, gdzie osoby mają realną możliwość zamieszkania gdzie indziej lub nie korzystają z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Kryteria dochodowe dostępu do lokali gminnych

W odniesieniu do art. 21 ust. 6 Związek Powiatów Polskich wskazuje błąd legislacyjny – sformułowanie „nie może być niższa niż" wyznacza dolną granicę kryterium dochodowego, podczas gdy mieszkaniowy zasób gminy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach. Kryterium dochodowe powinno zatem wyznaczać górną, a nie dolną granicę dochodu. Przepis powinien brzmieć „nie może być wyższa niż".

Organizacja podkreśla również, że wskazane progi dochodowe są rażąco wysokie i nieadekwatne do celu regulacji. Przy odniesieniu do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie dochód uprawniający do ubiegania się o lokal gminny może w przypadku czteroosobowego gospodarstwa domowego przekraczać nawet 20 tys. zł miesięcznie.

Okres referencyjny dla weryfikacji dochodów

Związek postuluje wprowadzenie we wszystkich wskazanych przepisach jednolitego odwołania do okresu „12 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji" w miejsce „roku kalendarzowego poprzedzającego rok złożenia deklaracji".

Powiązanie okresu referencyjnego ze sztywną granicą roku kalendarzowego, w zestawieniu z zakazem wyznaczania terminu złożenia deklaracji wcześniej niż przed 1 maja roku weryfikacji, tworzy lukę informacyjną obejmującą od czterech do pięciu miesięcy bieżącego roku. Dotyczy to w szczególności przypadków nagłej i istotnej zmiany sytuacji dochodowej, takich jak utrata zatrudnienia czy choroba.

Zakres wyłączeń z obowiązku weryfikacji

Związek sugeruje ponowne rozważenie zakresu wyłączeń z obowiązku weryfikacji, a w szczególności usunięcie wyłączenia dotyczącego osób w wieku emerytalnym oraz osób pobierających dodatek mieszkaniowy.

Organizacja argumentuje, że osiągnięcie wieku emerytalnego nie jest równoznaczne z przejściem na emeryturę, gdyż osoby w tym wieku mogą nadal aktywnie pracować zarobkowo i osiągać dochody znacznie przekraczające świadczenia emerytalne. Dodatkowo dochód emerytalny jest ze swojej natury stabilny i przewidywalny, co czyni jego weryfikację szczególnie prostą.

Uwaga do oceny skutków regulacji

Związek Powiatów Polskich wskazuje, że Ocena Skutków Regulacji wymaga uzupełnienia o rzetelne i choćby szacunkowe wyliczenia kosztów wdrożenia projektowanych rozwiązań po stronie jednostek samorządu terytorialnego. Teza o „braku kosztów" lub o niemożności ich oszacowania na obecnym etapie prac nie odpowiada realiom praktycznego wdrożenia regulacji.

Organizacja wskazuje, że OSR powinien obejmować szacunki kosztów administracyjnych związanych z masową weryfikacją dochodów najemców, kosztów związanych z obsługą dostępu do ksiąg wieczystych oraz przetwarzaniem danych osobowych, a także ryzyka wzrostu liczby sporów sądowych wynikających z nowych podstaw wypowiadania umów.

Uwagi zostały przygotowane przez Związek Powiatów Polskich w ramach procedury opiniowania projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.