Związek Powiatów Polskich przedstawił uwagi do projektu ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, opracowanego przez Ministerstwo Infrastruktury. Uwagi zostały przekazane w ramach uzgodnień z Komisją Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego.

Brak definicji celów publicznych (art. 1 ust. 2)

ZPP postuluje doprecyzowanie przepisu wyłączającego z zakresu żądania spółdzielni mieszkaniowych grunty wykorzystywane lub przeznaczone na cele publiczne poprzez dodanie wyraźnego odesłania do art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organizacja wskazuje, że projektowany art. 1 ust. 2 nie wprowadza legalnej definicji „celów publicznych", nie określa zakresu znaczeniowego tego pojęcia ani nie odsyła do żadnych innych przepisów regulujących tę kwestię, co może prowadzić do rozbieżności interpretacyjnych w praktyce stosowania prawa. ZPP proponuje konkretne brzmienie przepisu uwzględniające to odesłanie.

Termin rozpoznania żądania, koszty wycen i decyzja odmowna (art. 3 ust. 1)

ZPP podtrzymuje uwagę zgłoszoną na etapie konsultacji publicznych, dotyczącą nieadekwatności terminu na rozpoznanie żądania spółdzielni. Organizacja wskazuje, że termin 12 miesięcy na wydanie decyzji jest niewystarczający w odniesieniu do rzeczywistej złożoności i czasochłonności postępowań w zakresie gospodarki nieruchomościami. Na poparcie tego stanowiska ZPP przywołuje następujące argumenty.

Kwestie prawne dotyczące tytułów spółdzielni mieszkaniowych do gruntów nie zostały rozstrzygnięte od lat siedemdziesiątych XX wieku, co powoduje, że dokumentacja jest często niekompletna, rozproszona lub wymaga żmudnego odtwarzania na podstawie materiałów archiwalnych. W wielu przypadkach konieczne będzie przeprowadzenie procedury podziałowej, gdy spółdzielnia miałaby otrzymać w użytkowanie wieczyste jedynie część nieruchomości – procedura ta wymaga sporządzenia projektu podziału, uzgodnień z właściwymi organami i ewentualnych korekt. Niezbędne jest ponadto sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, stanowiącego podstawę ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste. W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa wymagane jest dodatkowo uzyskanie wiążącej zgody wojewody na udzielenie bonifikaty od opłaty za użytkowanie wieczyste, co wprowadza dodatkowy szczebel administracyjny. ZPP zwraca uwagę, że starostwa realizują wiele różnorodnych zadań zleconych z zakresu administracji rządowej, a napływ licznych obowiązków wynikających z projektowanej ustawy będzie szczególnie dotkliwy dla starostw obejmujących obszary z dużą liczbą spółdzielni mieszkaniowych z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów.

Organizacja kwestionuje ponadto odpowiedź resortu sugerującą, że finansowanie operatów szacunkowych nastąpi ze środków przeznaczonych pierwotnie na wyceny gruntów dla celów ustalania odpłatności za bezumowne korzystanie, wskazując że ani w projekcie, ani w OSR nie ma jakiejkolwiek wzmianki o sposobach i źródłach finansowania tych działań. Środki przekazywane na realizację zadań w zakresie gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa są – zdaniem ZPP – corocznie niewystarczające, a konieczność zlecenia operatów szacunkowych dla wielu nieruchomości w krótkim czasie może przekroczyć możliwości finansowe starostw.

ZPP postuluje zmianę terminu na rozpoznanie żądania z 12 na 18 miesięcy, z możliwością przedłużenia na wniosek zainteresowanych podmiotów o kolejne 18 miesięcy w uzasadnionych przypadkach. Organizacja wnosi również o uzupełnienie OSR o wskazanie wysokości dodatkowych środków finansowych niezbędnych dla dokonywania czynności wycen oraz źródeł ich finansowania.

Odnosząc się do stanowiska resortu, że projekt zawiera szczegółowe przesłanki, których niespełnienie obliguje do wydania decyzji odmownej, ZPP postuluje wyraźne wprowadzenie takiego uregulowania wprost do treści ustawy, wskazując że obecne brzmienie przepisu sugeruje, iż postępowanie w każdym przypadku kończy się decyzją uwzględniającą żądanie spółdzielni.

Brak ustawowych kryteriów udzielania bonifikat (art. 3 ust. 6)

ZPP wskazuje, że projektowany przepis przewiduje udzielanie przez starostę, na podstawie zarządzenia wojewody, bonifikaty od pierwszej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa, nie wprowadzając żadnych ustawowych kryteriów jej przyznawania ani określenia jej wysokości. Organizacja ocenia, że takie rozwiązanie może prowadzić do nadmiernej uznaniowości organów administracji rządowej i znacznych rozbieżności między zarządzeniami poszczególnych wojewodów w zbliżonych stanach faktycznych i prawnych. Brak ustawowych ram dla udzielania bonifikat uniemożliwia ponadto rzetelne oszacowanie skutków finansowych regulacji i stwarza ryzyko niekontrolowanego uszczuplenia dochodów Skarbu Państwa, co ZPP ocenia jako sprzeczne z konstytucyjną zasadą racjonalnego i przejrzystego gospodarowania środkami publicznymi. Organizacja postuluje doprecyzowanie ustawowych przesłanek udzielania bonifikat albo wprowadzenie jednolitego i bardziej transparentnego mechanizmu ich przyznawania.

Niespójna i niejasna regulacja ograniczenia sposobu zagospodarowania gruntu (art. 3 ust. 8)

ZPP wskazuje na wadliwość redakcyjną przepisu posługującego się sformułowaniem „dopuszcza się" w odniesieniu do ograniczenia co do rodzaju i przeznaczenia budynków wznoszonych na gruntach oddanych spółdzielniom w użytkowanie wieczyste. Organizacja argumentuje, że sam fakt konieczności wielozdaniowego wyjaśniania przez projektodawców, iż sformułowanie „dopuszcza się" oznacza w istocie „ogranicza katalog dopuszczalnych funkcji", dowodzi że przepis będzie powodował problemy interpretacyjne w praktyce jego stosowania.

ZPP wskazuje ponadto na wewnętrzną niespójność przepisu: zdanie pierwsze ust. 8 posługuje się sformułowaniem „dopuszcza się", podczas gdy zdanie drugie nakazuje sądowi z urzędu dokonanie wpisu ostrzeżenia o ograniczeniu sposobu zagospodarowania. Wpis w dziale III księgi wieczystej musi posiadać konkretną, jednoznacznie określoną treść materialną, co wymaga, by norma stanowiąca podstawę wpisu wyrażała ograniczenie, a nie dopuszczalność. Organizacja wskazuje również, że art. 3 ust. 9, stanowiący o możliwości określenia terminu „zagospodarowania gruntów zgodnie z ust. 8", w sposób oczywisty zakłada, iż ust. 8 określa konkretny sposób zagospodarowania.

ZPP wskazuje ponadto na brak sankcji za naruszenie przedmiotowego ograniczenia i postuluje opracowanie rozwiązań wprost przewidujących taką możliwość. Organizacja proponuje konkretne brzmienie przepisu eliminujące wskazane wątpliwości.

Brak wskazania konkretnych przepisów o pomocy publicznej (art. 4)

ZPP wskazuje, że regulacja w obecnym brzmieniu odsyła do „przepisów o pomocy publicznej" bez wskazania, jakie konkretnie normy mają mieć zastosowanie. Przepisy dotyczące pomocy publicznej mają złożony, wielopoziomowy charakter i obejmują unormowania prawa Unii Europejskiej, regulacje krajowe oraz wytyczne i orzecznictwo unijne. ZPP postuluje dookreślenie treści art. 4 poprzez wskazanie konkretnych przepisów lub aktów prawnych mających zastosowanie w odniesieniu do społecznego budownictwa mieszkaniowego.

Zawieszenie biegu roszczeń za bezumowne korzystanie z gruntu (art. 5 ust. 3a)

ZPP wskazuje na wadliwość przepisu zawieszającego bieg roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z gruntu przez cały okres postępowania, bez zróżnicowania sytuacji w zależności od jego wyniku. Organizacja rozumie intencję ochrony spółdzielni, których oczekiwanie na przyznanie prawa do gruntu okazało się uzasadnione, jednak wskazuje, że w przypadku wydania ostatecznej decyzji odmownej Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego trwale tracą prawo do dochodzenia świadczeń za faktyczne korzystanie z gruntu publicznego bez materialnoprawnej podstawy.

ZPP postuluje wprowadzenie wyłączenia stosowania ust. 3 w odniesieniu do przypadków, gdy postępowanie zakończyło się wydaniem ostatecznej decyzji odmownej, i proponuje stosowne brzmienie przepisu. Organizacja zaznacza, że proponowane rozwiązanie nie odbiera spółdzielniom ochrony w trakcie trwania postępowania, a wymóg ostateczności decyzji odmownej zapewnia, że obowiązek uregulowania świadczeń aktualizuje się dopiero po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji.

ZPP zgłosił również szereg innych uwag o charakterze redakcyjnym i językowym.

Pełna treść uwag zgłoszonych przez ZPP dostępna jest TUTAJ.